임대차 신고 대상, 방법, 과태료, 법제도 등 관련사항 한 눈에 알아보기
먼저, 중요한 점은 임대차신고제도가 도입 후 1년간 과태료 유예기간(21.6.1~22.5.31)을 두고 있다는 점입니다.
즉, 22년5월31일까지 신고하지 않으면 이 후 무더기 과태료 부여 대상이란 점입니다.
과태료는 100만원이며, 임대차 임대인에게 모두 부과됩니다!
따라서 21년 6월 1일 이후 계약을 한 전월세 임대인/임차인 및 중개인께서는 아래 신고대상 및 방법 등을 잘 확인하시기 바랍니다.
임대차신고제란 [일명 전월세신고제]
지난 2006년 거래신고제가 도입된 매매시장과 달리 임대차시장은 신고의 의무가 없어 확정일자 등 제한된 정보만으로 임대차 현황 파악이 가능하였다.
이로 인해 정확한 임대차 시세정보가 없어 임차인이 임대인과 대등한 위치에서 임대조건 협상이 어렵고, 분쟁 발생 시 해결 기준이 없어 신속한 해결이 어려워지는 등 여러 가지 문제가 발생하였다.
이에 따라 주택의 임대차 계약에 대하여 계약 당사자가 신고기한 내에 계약 내용 등을 신고하도록 ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣(법률 제17483호, 2020. 8. 18. 공포, 2021. 6. 1. 시행)을 시행하고 현재 개정에 이르고 있다.
주택 임대차 계약에 따른 임대차 계약 신고 대상 및 방법, 위반 시 과태료 등에 대하여 알아봅시다.
- 주택 임대차 계약 신고대상
- 주택 임대차(전세/월세 등) 계약
- 주택 : 주택임대차보호법 상 주택*(임대차계약체결 당시의 실제용도, 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 등 구체적인 상황을 고려해서 합목적으로 판단하여야 한다.(대판 95다51953))
- 여기서 주거용 건물이란 단독, 아파트, 연립, 다세대, 다가구 주택 및 주거용 오피스텔 등 주거를 목적으로 하는 건물을 말한다.
임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 차임을 지급할 것을 약정을 말한다.(민법 제618조)
즉, 주거를 목적으로 한 주거용 건물 임대차 계약을 대상
- 신고대상 지역·금액·시점 적용범위
지역 : 경기도 외 도(道)관할 군(郡)지역을 제외한 전역
금액 : 보증금 6천만원 초과 또는 월차임(월세) 30만원 초과
계약일 : 2021.6.1. 이후 체결한 주택 임대차 계약
< 임대차 신고대상 사례 >
| 구 분 | 계약일 | 지 역 | 금 액(원) | 비고 |
| 신고대상 | ‘21.6.2. | 가평군 | 보증금 7천만 | 경기도 |
| ‘21.6.3. | 남원시 | 보증금 1천만/월차임 40만 | 시지역 | |
| ‘21.6.4. | 달성군 | 보증금 3억 | 광역시 | |
| 신고 비대상 |
‘21.6.4. | 청도군 | 보증금 1억/월차임 50만 | 군지역 |
| ‘21.5.29. | 서울 | 보증금 3억 | 계약일 | |
| ‘21.6.5. | 인천 | 보증금 5천/월차임 20만 | 임대료 |
계약체결일 기준 및 신고기한 등
1) 계약체결일 기준 및 신고기한
주택 임대차 계약체결일로부터 30일 이내
계약서 작성 경우 : 임대차 계약서 작성과 동시에 계약금 등 금원을 지급한 경우 계약서 작성일을 기준으로 30일 이내
- 계약서 작성 전 계약금 등 금원을 먼저 지급한 후 계약서를 작성한 경우 금원 지급일 기준으로 30일 이내
계약서 미작성 경우 : 임대차 계약 성립와 동시에 계약금 등 금원을 지급한 경우 금원 지급일 기준으로 30일 이내
- 금원 지급 전이라도 당사자 쌍방의 임대차 계약이 성립된 경우 계약성립(체결)일 기준으로 30일 이내 신고
< 신고기한 관련 주의 사항 >
| ㅇ 민법 및 판례에 따라 임대차 계약은 “당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립”하고 계약서 작성이 필수요건이 아니므로 주택 임대차에 대한 계약체결 또는 (가)계약금 지급일을 기준으로 신고기한 내에 신고토록 하여 신고 지연에 따른 과태료 부과에 주의 |
2) 신고기한 산정 기준
신고기한 산정은 계약일 다음날을 1일로 기산하여 신고기한(30일) 말일 업무마감 시간까지(민법 제157조 초일 불산입)
신고기한 말일이 공휴일 또는 휴무일인 경우 다음 업무개시일 마감시간까지 신고기한 연장(민법 제161조 공휴일 기간 만료점)
신고기한 만료 시점은 신고관청 업무마감 시간(통상 18시)까지이나, 인터넷 신고 시 당일 24시 전까지 접수도 가능
- 다만, 시스템(RTMS) 점검 등으로 신고기한 만료일 경과 후 접수 시 지연신고에 해당함을 주의(가급적 업무시간 중 접수 처리)
신고사항
임대차 계약 당사자(임대인·임차인)의 인적사항 : 성명(법인명), 주민등록번호(법인·외국인등록번호), 주소, 연락처
임대차 주택 소재지·종류 등 목적물 현황 : 주택 종류, 소재지(주소), 건물명(동/층/호), 임대면적(㎡), 방의 수(칸)
보증금 또는 차임, 계약 기간 등 임대차 계약 내용 : 임대료(보증금/월차임), 계약기간, 계약체결일
「주택임대차보호법」제6조의3에 따른 계약갱신요구권 행사 여부 : 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신계약에 한정
신고 대상이 아닌 사례
경기도 외 도(道)관할 군(郡)지역에서 체결한 임대차 계약
보증금·월세 등 차임이 없는 임대차 계약(무상 계약)
상업·업무용 등 주거가 목적이 아닌 임대차 계약
주택 임대차 계약의 임차인과 체결한 전대차 계약
보증금 또는 차임 증감 없이 갱신된 임대차 계약
업무용 오피스텔 등 주거 외 목적의 임대차 계약
「학교시설사업 촉진법」제2조제1호나목에 따른 학교시설에 해당하는 기숙사 이용 계약(학교시설 미해당 기숙사는 신고대상)
21.6.1. 전 체결된 주택 임대차 계약
※ ‘21.6.1. 전 체결된 임대차 계약은 신고대상이 아니므로(RTMS 입력 불가) 확정일자 부여를 별도 신청해야 함
임대차계약의 계약기간 개시 이후 해지*된 계약 또는 전입신고가 되어있는 본 거주지가 있고 일시적 출장 등 다른 사정에 의해 일시적 거주가 명확한 단기 임대차 계약
* (해지) 계약기간 시작 이후 만료 또는 중도 취소 등(신고대상 아님)
* (해제) 계약기간 시작 전 취소 또는 무효 등(신고 대상)
주택 임대차 계약 신고의무자
신고의무자 : 임대차 계약 당사자(임대인/임차인) 또는 국가 등
가. 임대차 계약 당사자(국가등 제외)
임대차 계약 당사자(임대인·임차인)가 주택(주택 취득 권리 포함) 임대차 계약을 체결한 때에는 주택 소재지 관할 읍면동사무소(주민센터)에 공동으로 신고(법 제6조의2)
나. 정부·지자체·공공기관·지방공사 등(국가등)
임대차 계약 당사자 중 일방이 국가(정부부처), 지방자치단체, ｢공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관 등(영 제3조제2항제1호)에 해당되는 경우 국가등 일방이 신고
- 상대방 당사자 개인·일반법인 등은 신고의무가 없으며, 계약당사자 쌍방이 모두 국가등인 경우에는 쌍방 국가등 공동신고
*국가등이 아닌 상대방의 확정일자 필요 시 기존방식으로 별도 확정일자 신고 가능
주택 임대차 계약 신고방법
신고방법은 신고 주체별 공동·단독신고 / 국가등 신고로 구분, 임대차계약서 제출 여부 등에 따른 신고방법 안내
- 공동 신고(시행규칙 제6조의2 제2항)
공동 신고란 임대차 계약 당사자가 공동으로 신고서 등을 제출하여 신고하는 방법을 말한다.
신고방법 : ①계약 당사자 일방이 임대차계약서를 제출하는 방법, ②임대인·임차인이 공동으로 임대차신고서(이하 ‘신고서’)에 서명 또는 날인하여 신고하는 방법
1) 임대차계약서 제출이 가능한 경우(시행규칙 제6조의2제9항)
임대차 계약 당사자 중 일방이 계약서*를 소지하여 신고관청에 제출하는 경우 공동신고가 완료된 것으로 신고서 제출은 생략
※계약서에 신고사항(1-라)이 모두 기재되어 있는 경우 신고서 제출 생략 가능
| ⇒ 제출서류 : 임대차계약서 + 신분증 |
※계약서 제출 시 확정일자 의제처리로 별도 확정일자 신청이 필요 없음
2) 임대차계약서 제출이 불가능한 경우(시행규칙 제6조의2제2항)
임대차계약서 제출이 불가능한 경우에는 신고서에 임대인과 임차인 공동으로 서명 또는 날인하여 신고관청에 제출
※공동신고는 신고관청에 공동으로 방문하는 것을 의미하는 것이 아니며, 신고서에 계약 당사자가 공동으로 서명·날인하여 당사자 중 1인이 제출
| ⇒ 제출서류 : 공동 작성 신고서 + 신분증 |
3) 계약 입증 서류로 일방 신고(시행규칙 제6조의2제3항)
계약당사자 쌍방이 신고서에 공동 서명 또는 날인하기 어려운 경우 계약당사자 일방이 단독으로 서명 또는 날인한 신고서와 계약입증 서류(통장사본 등)를 함께 제출하는 경우 공동으로 신고서를 제출한 것으로 처리
| ⇒ 제출서류 : 일방 작성 신고서 + 계약입증 서류* + 신분증 |
※주택 임대차 계약과 관련된 금전거래내역이 적힌 통장사본 등 주택 임대차 계약 체결 사실을 입증할 수 있는 서류 등
< 공동신고 시 주의 사항 >
| 일방의 임대차계약서 제출로 공동신고를 하고자 하는 경우 당사자 간에 신고자를 확정해야 하며, 신고하기로 한 당사자가 신고기한을 초과하여 신고할 경우 임대차 계약 당사자 모두가 지연신고 한 것으로 지연신고 과태료 부과 대상이 되므로 신고기한 이내에 당사자 상호 간 신고 여부를 확인 |
- 단독 신고(시행규칙 제6조의2제5항)
단독 신고 : 임대차 계약 당사자 일방이 신고를 거부하는 경우 단독으로 신고서 등을 제출하여 신고하는 방법
신고방법 : ①계약 당사자 일방이 계약서를 제출하는 방법,
②계약 당사자 일방이 신고서를 작성하고 단독으로 서명 또는 날인하여 신고하는 방법
- 다만, 단독신고는 상대방이 신고를 거부하는 경우*에 가능하고, 이 경우 단독신고 사유서를 함께 제출
※임대인이 신고를 하지 않도록 요구하거나, 계약 체결 후 상대방이 조건 변경 등 다툼 발생으로 신고를 거부하는 경우 등 이에 준하는 경우
1) 임대차계약서 제출이 가능한 경우
단독 신고자 일방이 계약서와 단독신고 사유서를 제출
| ⇒ 제출서류 : 임대차계약서 + 단독신고 사유서 + 신분증 |
2) 임대차계약서 제출이 불가능한 경우
단독 신고자 일방이 단독 서명 또는 날인한 신고서와 계약 체결 입증자료, 단독신고 사유서를 제출
| ⇒ 제출서류 : 계약 입증자료* + 단독 신고서 + 단독신고 사유서 + 신분증 |
※주택 임대차 계약과 관련된 금전거래내역이 적힌 통장사본 등 주택 임대차 계약 체결 사실을 입증할 수 있는 서류 등
< 단독신고 시 주의 사항 >
| 임대차 계약 체결이 완료되었음에도 불구하고 신고를 거부한 당사자 일방은 신고 거부에 따른 과태료 부과 대상에 해당됨을 주의 |
- 국가등 신고(시행규칙 제6조의2제4항)
계약당사자 일방이 국가등인 경우 신고의무자는 국가등만 해당
신고방법 : ①국가등 당사자 일방이 계약서를 제출하는 방법, ②국가등 일방이 신고서를 작성하고 단독 서명 또는 날인하여 제출하는 방법
1) 임대차계약서 제출이 가능한 경우
국가등 일방이 계약서를 소지하여 신고관청에 제출하는 경우 신고서 제출 생략
| ⇒ 제출서류 : 임대차계약서 + 신분증* |
※국가등 신분증 : 업무 담당자 공무원증, 공공기관 사원증 등
2) 임대차계약서 제출이 불가능한 경우
임대차계약서 제출이 불가능한 경우에는 국가등은 신고서에 단독으로 날인하여 신고관청에 제출
| ⇒ 제출서류 : 단독 신고서 + 신분증 |
※국가등 신분증 : 업무 담당자 공무원증, 공공기관 사원증 등
주택 임대차 대리인(개업공인중개사 포함) 작성·제출 방법
임대차계약당사자의 위임을 받은 사람은 임대차 신고서 등의 작성 또는 제출 대행이 가능하다.
신고방법 : ①공동·단독 신고의 위임을 받은 경우, ②국가등 신고의 위임을 받은 경우로 구분
대리인 필수지참 서류(공통 : 대리인 신분증)
- 개인 위임 : 서명 또는 날인된 위임장, 계약당사자 신분증 사본
- 법인 위임 : 법인 인감 날인 위임장, 법인인감 증명서
- 공동·단독 신고 위임을 받은 경우
1) 임대차계약서 제출이 가능한 경우(권장신고 방법)
신고관청에 계약서를 제출하여 신고하기로 한 일방은 대리인 위임 제출 가능, 이 경우 공동신고 완료 및 신고서 제출 생략
| ⇒ 제출서류 : 임대차계약서 + 필수지참 서류 * 단독신고 위임 시 사유서 포함 제출 |
2) 임대차계약서 제출이 불가능한 경우
계약 당사자 공동 작성 신고서가 있는 경우 : 공동 서명 또는 날인된 신고서 대리인 제출
| ⇒ 제출서류 : 공동 신고서 + 필수지참 서류 * 사유서·증빙자료 등 각 신고방법에 따른 첨부서류 포함 제출 |
대리인이 신고서 작성·제출을 위임 받은 경우 : 대리인 서명 또는 날인된 신고서와 주택 임대차 계약 체결 사실을 입증할 수 있는 서류 등
| ⇒ 제출서류 : 대리인 신고서 + 필수지참 서류 * 사유서·증빙자료 등 각 신고방법에 따른 첨부서류 포함 제출 |
- 국가등 신고 위임을 받은 경우
계약당사자 일방이 국가등인 경우 신고의무자는 국가등만 해당되며, 국가등도 대리인 위임 작성·제출 가능
- 이 경우 ‘3-다’ 1), 2) 신고방법에 따른 제출 서류와 함께 필수지참 서류를 제출(신분증은 사본 대체)
1) 임대차계약서 제출이 가능한 경우
국가등 일방이 대리인에게 계약서 제출로 신고를 하고자 하는 경우 신고서 제출 생략
| ⇒ 제출서류 : 임대차계약서 + 필수지참 서류 |
※국가등 신분증 사본 : 업무 담당자 공무원증, 공공기관 사원증 등 사본
※위임장 : 국가등 기관장 날인 위임장 또는 위임공문
2) 임대차계약서 제출이 불가능한 경우
국가등 또는 대리인이 날인한 신고서와 필수지참 서류, 단독신고 사유서를 대리인이 제출
| ⇒ 제출서류 : 단독 신고서 + 필수지참 서류 |
신고대상 한 눈에 보기
Q. 임대차신고제 대상 주택 종류는 무엇인가요?
임대차 계약을 체결한 주거용 건물(주택)이 대상이며, 아파트, 다세대 등 ‘주택’ 외 ‘준주택(고시원·기숙사 등)’, ‘비주택(공장·상가내 주택·판잣집 등)’등도 해당됩니다. * 임대차계약체결 당시의 실제용도, 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 등 구체적인 상황을 고려해서 합목적적으로 판단(대판 95다51953)
Q. 올해부터 임대차 계약을 신고해야 한다는데 언제부터 무엇을 신고해야 하나요?
올해 시행되는 임대차 계약 신고제도는 ‘21년 6월 1일부터 체결된 주거용 부동산 임대차 계약이 신고대상이며,(거래신고법 부칙 제17483호, 제1조, 제2조) 신고사항은 임대차 계약 체결 신고사항은 계약 당사자 인적사항, 계약기간, 계약일, 임대료, 임대차 부동산의 종류·면적 등 현황, 계약갱신청구권 해당 여부입니다.
Q. 전국 모든 지역의 임대차 계약이 신고대상 인가요?
‘21.6.1.부터 시행되는 주택 임대차 계약 신고제도는 전국을 대상으로 하나, 경기도 이외 군지역 소재 임대차 계약은 신고대상에 해당되지 않습니다. (영 제4조의4)
Q. 서울시 아파트로 보증금 5천만원에 월세 35만원인 임대차 계약은 신고대상에 해당되나요?
보증금을 기준으로 5천만원은 신고대상에 해당되지 않으나, 월차임(월세)이 35만원으로 30만원을 초과하므로 신고대상에 해당됩니다.(영 제4조의3)
Q. 영업용으로 상가 임대차 계약을 체결하였고 세무서에 사업자 확정일자를 신고하였는데 주거도 겸용으로 사용하는 경우에도 임대차 신고대상 인가요?
임대차 신고대상은 주거용 임대차 계약이 대상이며 업무용·상가·오피스텔 주거 이외 목적의 임대차 계약은 신고대상에 해당되지 않습니다. 따라서 「상가임대차보호법」에 따른 사업자등록 대상 건물로 주된 부분을 영업용으로 사용하는 임대차 계약은 주택 임대차 신고대상이 아닙니다.
Q. 임대차 신고는 임대인·임차인 중 누가 신고해야 하는 건가요?
임대차 신고의무자는 계약 당사자 임대인·임차인 모두에게 있습니다. 다만, 당사자 중 1인이 임대차계약서를 제출하거나, 계약 체결사실을 입증할 수 있는 입금증？통장사본 등을 제출하면 신고할 수 있습니다. 또한, 위임장을 첨부(위임한 자의 신분증 사본첨부)하여 신고를 위임 시 공인중개사 등 위임받은 자는 누구나 대리 신고가 가능합니다.
Q. 임차인이 외국인인 경우에도 임대차 신고를 해야 하나요?
임대차 신고는 내외국인을 구분하지 않습니다. 내외국인 모두 임대차 신고의무자입니다.(법 제2조제3호의2)
Q. 임대차 계약서를 작성하지 않았는데도 신고해야 하나요?
지역과 금액 등이 임대차 신고 기준에 해당되는 때에는 임대차 계약서를 작성하지 않은 경우에도 임대차 신고대상에 해당됩니다. 다만, 계약 당사자 중 1인이 임대차 계약서를 제출하면 공동신고로 간주되는 신고 편의성과 당사자 권리 보호 등을 위해 계약서 작성을 권장합니다.
Q. 2년 전 임대차 계약을 체결하고 ‘21.6.1. 이후 묵시적 갱신이 된 경우에도 신고해야 하나요?
기존 주택 임대차 계약이 올해 6월 이후 묵시적 갱신 또는 임대료 변경이 없는 갱신의 경우에는 임대차 신고대상에 해당되지 않습니다.(영 제4조의3제2호) 다만, 올해 6월 이후 갱신이 되었으나, 임대료 변동이 있고 변동된 임대료가 보증금 6천만원 또는 차임 30만원 초과인 경우에는 신고대상에 해당됩니다.
Q. 확정일자 부여 받은 경우에는 임대차 신고는 안해도 되나요?
임대차 계약서 원본을 제출하여 임대차 신고를 한 경우에는 확정일자 부여가 된 것으로 별도 확정일자 신청을 할 필요는 없습니다. 그러나 임대차 신고 전 확정일자 신청을 먼저 한 경우에는 별도로 임대차 신고를 해야 합니다.
Q. 임대차 신고 시 계약서 사본을 제출한 경우에도 확정일자 부여를 받은 것으로 처리가 되나요?
임대차 신고 시 확정일자 부여 의제 처리가 되려면 임대차 계약서를 제출하면 되고, 원본과 사본을 구분하지 않습니다.(법 제6조의5제3항) 다만, 사본의 경우 문서의 상태가 계약내용(신고사항) 확인이 어려운 경우에는 처리되지 않습니다.
Q. 주거용 임대차 계약을 체결한 부동산이 무허가 건축물인데도 신고대상 인가요?
무허가 건축물이라 하더라도 주거용 임대차 계약을 체결한 경우 신고대상입니다.
Q. 학교에서 제공하는 기숙사 임대차 계약도 신고를 해야 하나요?
「학교시설사업 촉진법」제2조제1호나목에 따른 학교시설에 해당하는 기숙사의 이용 계약은 임대차 신고대상으로 판단하지 않습니다.
Q. 계약금은 지급하였는데 아직 계약서를 작성하지 않았습니다. 계약체결일로부터 30일 이내에 신고해야 한다고 하는데 계약서 작성일로부터 30일 이내에 신고하면 되나요?
민법 및 판례 등에 따라 계약체결의 시점은 당사자간 의사의 합치가 이루어진 때에 계약이 체결된 것으로 판단합니다. 따라서 임대차 계약 시 임대할 주택과 임대료 등 주요사항에 합의가 된 때에 계약금 또는 가계약금을 지급하므로 이와 같이 일반적인 경우 금원(돈)이 지급된 날을 기준으로 30일 이내에 신고를 해야 과태료 부과대상에 해당되지 않음을 주의하여야 합니다. 계약서를 작성하지 않기로 한 경우에는 공동으로 신고서를 작성·제출하여야 하며, 계약자 권리보호와 계약서 원본 제출에 따른 공동신고 편의성 등을 고려하여 신고기한 이내에 상호 계약서를 작성하여 신고하는 방법을 권장합니다. 다만, 거래당사자 쌍방이 계약서 또는 공동 신고서 작성이 어려운 경우 일방이 단독 신고서를 작성하여 계약체결 증빙서류(입금증 등)를 첨부해 신고할 경우 공동으로 신고한 것으로 처리되는 방법도 있습니다.
Q. 임대인 임차인이 모두 외국인인데도 임대차 신고를 해야 하나요?
임대인/임차인이 외국인인 경우에도 임대차 신고의무를 이행해야 합니다. 임대차 계약시 확인한 신분증명(여권, 외국인등록번호, 거소신고번호 등)으로 신고해야 하며, 임대차 신고의무는 내국인과 외국인을 구분하지 않습니다.(법 제2조제3호의2)
Q. 현재 주택이 민간임대주택법에 따라 임대주택으로 등록되어 있어 임대주택법에 따른 신고를 하고 있는데도 별도의 임대차 신고를 해야 하나요?
「공공주택 특별법」또는 「민간임대주택 특별법」에 따른 임대사업자가 각 법에 따른 임대차 계약 신고 등을 이행한 경우 거래신고법에 따른 별도 임대차 신고는 하지 않아도 됩니다.
신고방법 한 눈에 보기
Q. 주택 임대차 신고는 어디로 가서 해야 하나요?
주택 임대차 신고의 신고관청은 읍면동사무소 또는 주민센터입니다.(법 제6조의2제5항) 주택 소재지 관할 주민센터로 신고하면 되며, 법정동 내 다수 행정동 주민센터가 있는 경우 해당 주택 소재지 관할 주민센터를 확인하여 신고해야 합니다.
Q. 임대차 계약 신고는 누가 해야 하나요?
임대차 신고의무자는 계약 당사자 임대인·임차인 모두에게 있습니다. 다만, 임대차 계약서 원본을 제출하여 신고하는 경우에는 별도 공동 신고서 작성이 필요하지 않습니다.(법 제6조의2 제1항, 규칙 제2조의2제5항) 따라서 당사자 중 1인이 임대차 계약서 원본 제출 시 공동신고로 간주하므로 계약서 원본을 제출 신고 방법을 권장합니다.
Q. 임대차 신고서를 작성하려고 보니 임대차 계약서와 내용이 거의 유사합니다. 임대차 계약서가 있는데 굳이 신고서를 작성해서 제출해야 하나요?
임대차 신고서는 임대차 계약서 작성항목과 유사합니다. 따라서 임대차 신고서의 항목이 모두 기재되어 있거나 확인이 가능한 계약서 원본을 제출할 경우 별도의 신고를 작성하여 제출하실 필요가 없으며, 계약 당사자 중 1인이 계약서 원본을 제출할 경우 계약 당사자 모두 공동으로 신고한 것으로 처리되어 편리하므로 계약서 원본 제출의 방법으로 신고하시는 방법을 권장합니다.
Q. 신고서를 작성하여 방문신고 하려고 하는데 임대인과 임차인이 임대차 신고서를 작성해서 신고관청에 공동으로 방문해야 하나요?
임대차 신고의 공동신고의 의미는 물리적으로 공동으로 신고관청을 방문하는 것이 아니며, 신고서에 공동으로 서명 또는 날인하여 제출하는 것을 의미합니다. 따라서 공동으로 신고서를 작성하여 당사자 중 1인이 방문신고 하면 됩니다.
Q. 임대인 거주지가 주택 소재지와 멀어 공인중개사에게 계약 권한을 위임한 상태입니다. 이 경우 공동 신고서를 작성하기 어려운데 어떻게 신고해야 할까요?
1. 계약서에 임대차 신고서의 항목이 모두 기재되어 있는 계약서를 계약 당사자 중 1인이 신고관청에 제출할 경우 공동신고 처리가 되어 별도로 신고서를 제출하지 않아도 됩니다.
2. 계약서를 제출할 수 없고 신고서를 공동으로 작성할 수 없는 경우에는 계약당사자 중 일방이 단독 신고서를 작성하고 계약체결 증빙서류(입금증 등)을 제출하면 공동으로 신고한 것으로 처리됩니다. 입금증 등 계약체결 증빙서류가 없는 경우에는 계약서 또는 공동 신고서를 제출해야 합니다.
Q. 임대차 계약을 체결하였는데 사고·입원 등으로 신고하기 어려운데 상태인데 어떻게 신고를 해야 할까요?
계약서에 임대차 신고서의 항목이 모두 기재되어 있는 계약서를 당사자 중 1인이 신고관청에 제출할 경우 공동신고 처리가 되므로 신고 가능한 일방이 계약서를 제출하여 공동신고가 가능합니다. 또한 대리인에게 신고 위임을 하여 대리인 신고도 가능하며, 계약서(신고서), 자필서명 위임장, 신분증 사본을 대리인에게 제공하여 신고의무를 이행 할 수 있습니다.
Q. 임대차 신고를 반드시 임대인과 임차인만 할 수 있나요? 대리인에게 위임하여 신고를 할 수는 없나요?
임대차 신고는 대리인을 통하여 할 수 있습니다. 계약서(신고서), 자필서명 위임장, 위임자 신분증 사본을 대리인에게 제공하면 대리인이 본인 신분증을 지참하여 신고가 가능합니다.
Q. 임대차 계약을 체결하고 계약금도 입금하였는데 임대인이 임대차 신고를 거부하고 있습니다. 공동으로 신고해야 한다는데 임차인은 신고를 못하는 건가요?
임대차 계약 체결 이후 임대인 또는 임차인 중 계약 상대방이 임대차 신고를 거부하는 때에는 신고하고자 하는 일방이 단독으로 신고를 할 수 있습니다. 단독 신고자는 계약서(단독 신고서), 단독신고 사유서를 제출하여 임대차 신고 의무를 이행할 수 있고, 거부한 자에게는 과태료가 부과 될 수 있습니다.
Q. 임차인이 공기업인 OO공사로 직원 숙소로 사용할 광역시에 위치한 아파트 전세 계약을 체결하였는데 이 경우에도 임대인, 임차인이 공동으로 신고하나요?
주택 임대차 계약 당사자 중 일방이 국가등(정부·지자체·공공기관 등)에 해당되는 경우에는 국가등에 해당하는 기관에게만 신고의무가 있습니다. 따라서 OO공사에서 단독으로 임대차 신고를 해야 하며, 계약 상대방은 신고의무가 없습니다. 다만, 임차인이 개인이고 임대인이 국가등인 경우 확정일자 필요 시 기존방식으로 확정일자 신고가 가능하므로, 별도의 확정일자 부여 신청을 권장 합니다.
Q. 임대차 신고를 하려면 꼭 신고관청을 방문해야만 하나요? 인터넷으로 신고하는 방법이 따로 있을까요?
임대차 신고는 방문신고 또는 인터넷신고 모두 가능합니다. 부동산거래관리시스템(http://rtms.molit.go.kr)을 통하여 인터넷으로 신고가 가능하며 신고의 방법도 공동, 단독, 대리인 신고로 동일하나 인터넷 시 신고사항을 기재하여 신고합니다.
Q. 인터넷으로 임대차 신고를 하려면 공동인증서가 있어야 한다는데, 금융인증서로는 인터넷 신고를 못하나요?
임대차 신고를 인터넷으로 하고자 할 경우 공동인증서(구 공인인증서)를 보유한 경우에만 가능합니다.(영 제19조의5제2항) 구 공인인증서 대신 금융인증서 등 인증방법이 다양화 되었으나, 인터넷 임대차 신고는 서명자의 실지명의를 확인할 수 있는 공동인증서로만 본인인증이 가능합니다.
Q. 계약을 체결한 임차인입니다. 직접 신고할 상황이 어려워 A에게 위임하여 신고토록 하였는데 A가 B에게 위임한다고 합니다. 이때 B도 신고할 수 있나요?
임대차 신고는 신고의무자가 지정한 1인에게만 대리행위가 가능하며, 대리인이 제3자에게 재위임(복대리)하여 신고할 수는 없습니다.
Q. 중개업소에서 중개계약을 체결하였습니다. 개업공인중개사 분께서 임대차 신고를 대리하여 주신다고 하는데 가능한가요?
임대차 신고의 대리는 누구*나 가능합니다. 중개계약을 체결한 개업공인중개사도 임대차 신고를 대리하여 할 수 있으며, 필요서류는 대리인 신고와 동일합니다.(시행규칙 제5조의2) * 미성년자, 제한능력자 등 제외
Q. 주택 소재지가 ‘ㅇㅇ동’ 인데 관할 동 내에 주민센터가 여러 곳 있습니다. 동 내에 아무 행정복지(주민)센터나 방문하여 신고가 가능한 것인가요?
임대차 신고는 주택 소재지 관할 주민센터에서만 처리가 가능합니다. ‘동’의 주민편의 등을 위하여 법정동 내에 행정업무를 여러 곳에서 처리할 수 있도록 2개소 이상의 ‘행정동 주민센터’(행정복지센터)를 두고 있는 경우가 있습니다. 따라서 주택 소재지 ‘동’ 내에 행정동 주민센터가 여러 곳이라도 해당 주택 관할지역 행정동 주민센터에서만 신고가 가능하므로 방문신고 시 관할 행정동 여부를 주민센터 홈페이지 또는 유선 등으로 확인하고 방문하기를 권장합니다.
Q. 방문신고로 계약서 원본 제출 시 소지하고 있는 계약서 원본이 1부 밖에 없는데 신고하고 나서 돌려받을 수 있는 건가요?
계약서 제출 신고 시 사본으로도 신고가 가능하며, 원본 제출 시 신고관청에서는 임대차 신고 처리 후 신고필증과 교부와 함께 계약서를 반환 합니다. 인터넷 신고 시에는 계약서를 스캔하여 업로드 하므로 별도 반환 절차는 없습니다.
Q. 임대차 신고 이전에 개인적인 사정이 있어서 계약서 원본에 확정일자를 먼저 부여 받았습니다. 이 경우에도 임대차 신고를 별도로 해야 하나요? 임대차 신고를 해야 한다면, 확정일자가 기 부여된 계약서 원본으로도 신고가 가능한가요?
임대차 신고 이전에 확정일자 부여를 먼저 받은 경우라면 확정일자 부여 신청과 별도로 임대차 신고를 해야 합니다. 임대차 신고 시 계약서를 제출하는 경우 확정일자 부여 처리 업무가 동시에 이루어지지만 확정일자 부여 신청을 먼저 한 경우에는 임대차 신고를 같이 한 것으로 의제 되지 않습니다. 아울러 확정일자가 기 부여된 계약서 원본으로도 임대차 신고가 가능합니다.
Q. 출장·발령 등으로 임시 거주 임대차 계약을 한 경우도 신고해야 하나요?
주민등록(전입신고)이 되어 있는 본 거주지가 있고 일시 출장 등 일시적 거주가 명확한 단기 임대차 계약은 신고대상으로 판단하지 않습니다.
Q. 임대차 계약서 작성 시 계약서에 상대방은 도장을 찍고 저는 자필로 이름을 적고 싸인을 하였는데 이렇게 작성된 계약서 원본으로도 임대차 신고가 가능한가요?
임대차 계약서에는 서명 또는 기명날인이 되어 있으면 거래당사자 모두 도장을 찍지 않았다 하더라도 무방합니다. 서명은 자필로 알아볼 수 있도록 이름을 적는 것으로 충분하고, 기명날인은 이름까지 작성된 계약서를 프린트하여 그 계약서에 도장 또는 지장(무인)을 날인한 것으로 충분합니다. (인감도장이 아니어도 무방)
Q. 계약서에 임대인이 3명으로 공동임대하고 있는데 이 경우 어떻게 신고서를 작성해야 할까요?
3명의 공동임대인을 모두 작성해도 무방하나, 주택 임대차 계약의 당사자가 다수의 임대인 또는 임차인인 경우 계약서에 서명 또는 날인한 임대인 및 임차인 1명의 인적사항을 적어 제출할 수 있습니다.
Q. 계약서 작성 시 임대기간 만료일을 기재하지 않고 ‘O월 O일부터 2년간’ 이라고 표시하였는데 이 계약서로 임대차 신고가 가능한가요?
임대기간은 임대차 개시일 또는 만료일만 기재되어 있어도 신고가 가능합니다. 따라서 ‘O월 O일부터 2년간’ 또는 ‘O월 O일부터 임대 개시’ 등으로 기재되어 있어도 무방합니다.
Q. 임대차 신고 중 변경신고 절차가 있다고 들었는데 임대료가 변경된 경우에는 변경신고를 해야 하나요? 만료 후 갱신계약 시 임대료 변경이 된 경우에도 변경신고를 하나요?
임대차 변경신고는 임대기간 중에 임대료가 변경된 경우에 한하여 적용되는 절차입니다. 따라서 임대기간 만료 후 갱신계약 시 임대료 변경이 있는 경우 갱신계약에 대한 신규 임대차 신고를 해야 하며, 이 경우는 변경신고 대상이 아닙니다.
Q. 임대차 계약 해제신고도 의무화라고 들었는데 임대차 계약이 만료되면 해야 하는 건가요?
임대차 계약 해제신고는 임대차 계약이 만료된 경우(해지) 해야 하는 것이 아니고, 임대차 계약 및 임대차 신고 이후 당사자간 보증금 잔금을 지급하기 전 계약을 해제하는 경우 등 임대개시 이전에 해제하는 경우에 한하여 신고대상입니다.
Q. 동일 단지에 아파트 2개호를 보유하고 있는 임대인과 법인회사인 임차인이 직원 숙소용으로 같은 날 2개호 모두 임대차 계약을 한 경우 임대차 신고는 1건만 하면 되나요?
임대차 신고는 물건을 기준으로 신고해야 합니다. 이는 물건별 확정일자 효력 여부 등과도 관련이 있는 사안으로 같은 날 2개 호 등 주택 다수를 1건으로 계약한 경우라 하더라도 물건별로 각각 신고를 해야 합니다.
Q. 임대차 계약 체결 후 신고 전 임대인이 사망한 경우에도 신고해야 하나요? 신고해야 한다면 어떻게 신고해야 하나요?
임대차 계약을 체결한 후 임대인이 사망한 때에도 임대차 계약 유지 시에는 임대차 신고를 해야 합니다.(계약서 원본 제출 또는 신고서+사유서+사망증명서 등) 다만, 신고기한 내 임차인이 사망하여 상속인 등이 계약해제·포기 등으로 임대차 계약을 이행하지 않기로 합의 등이 된 경우에는 신고대상에 해당되지 않습니다.
Q. 임대차 신고서에는 임대인과 임차인 1명만 기재하도록 되어 있는데 당사자가 다수라서 모두 기재하고자 하는 때에는 신고서를 어떻게 작성하나요?
임대차 계약 당사자가 다수인 경우 신고서에는 대표 임대인 또는 대표 임차인 1인의 인적사항만을 기재하여 제출이 가능합니다. 다만, 모든 계약 당사자를 기재하여 제출하고자 할 경우 인별 인적사항을 별지에 기재하고 신고서와 간인하여 제출합니다.
Q. 임대차 계약 체결 후 30일 이내에 임차인 계약금 포기, 임대인 계약금 등 반환으로 계약해제가 된 경우에도 임대차 신고를 해야 하나요?
임대차 계약을 체결한 후 신고기한(30일) 이내에 계약해제가 된 경우에는 임대차 신고를 할 필요가 없습니다. 다만, 임대차 신고기한 이후 계약이 해제 되었으나 신고를 하지 아니한 경우에는 과태료 부과 대상에 해당됨을 주의하여야 합니다.
Q. 임대차 신고서 계약갱신청구권 요구 여부를 작성하도록 되어 있는데 임대차 계약서에 계약갱신청구권 내용이 기재되어 있으면 되나요?
「주택임대차보호법」제6조의3에 따른 계약갱신 요구 청구 해당 여부가 갱신 계약서에 기재되어 있는 경우 임대차 계약서 원본만 제출하여 갱신 계약에 대한 임대차 신고가 가능합니다. 다만, 갱신 계약서에 계약갱신 요구 해당 여부 내용이 없다면 계약갱신 요구 해당 여부를 확인할 수 있는 종전 계약서 또는 당사자 간 휴대전화 메시지 등의 증빙 자료를 첨부하여 신고가 가능합니다.
Q. 계약서에 한글로 적은 전세 보증금은 1억원 인데 숫자로 적은 보증금은 오타로 1천만원으로 기재되어 있습니다. 이 계약서로도 임대차 신고 가능한가요?
임대차 신고 시 제출되는 계약서로 확정일자 부여 효력도 있기 때문에 한글로 적은 임대료와 숫자로 적은 임대료가 상이할 경우 보완대상에 해당되며, 일치 시키거나 삭선 후 날인하여 정확하게 표기 정정 후 임대차 신고해야 합니다.
Q. 신고내용을 삭제하고 싶은데 어떻게 해야하나요?
임대차 신고 정보가 현재 접수상태이거나, 확인요청 상태인 경우 신청인이 직접 삭제할 수 있습니다. [신고이력조회]에서 해당 신고 내역을 클릭하셔서 상세내역 조회를 하신 후 우측 상단의 삭제버튼을 클릭해주시면 삭제처리됩니다. 만약 이미 [승인완료]가 된 상황이라면 소재지 관할 주민센터 담당공무원에게 [직권삭제]를 요청해주시기 바랍니다.
전월세신고제[임대차신고] 과태료 한 눈에 보기
Q. 임대차 신고는 별도 신고기한이 있나요? 기한을 초과하면 처벌도 있나요?
임대차 신고의 신고기한은 계약체결일로부터 30일 이내 이며, 신고기한을 초과할 경우 100만원 이하의 과태료 부과 대상에 해당됩니다.(법 제6조의2 제1항) 계약서 작성 이전이라도 임대료, 임대기간, 주택 등이 확정되어 당사자 간 임대차 계약의 합의 후 (가)계약금이 입금되었다면, (가)계약금 입금일을 기준으로 30일 이내 신고해야 합니다.
Q. 임대차 신고 관련 과태료 부과를 유예한 이유가 있나요?
일반 국민들을 대상으로 새로운 신고의무를 부여하는 것으로 과태료 부과를 1년간 유예하여 대국민 인식을 제고하는 등 제도의 안정적 정착을 위함입니다.
법 제도 한 눈에 보기
Q. 임대차 신고 관련 데이터 공개시점은 언제인가요?
신고된 데이터의 신뢰도, 기존 데이터와의 정합성 등을 검증하기 위해 일정기간이 필요하며, 최소 4~5개월간 축적된 데이터를 토대로 검증하여 11월경 시범 공개를 추진할 계획입니다.
Q. 공개 데이터는 어떤 내용을 포함하나요?
현재 확정일자 기준을 토대로 계약금액, 계약일, 층수를 공개 중이나 신고제로 취합된 계약기간, 신규·갱신 계약여부, 기존 계약대비 임대료 증감 등의 데이터를 추가로 확보할 수 있으므로, 이를 토대로 지역별·시점별 임대물건 예상 물량, 지역별 계약 갱신율, 임대료 증감률 등을 공개할 수 있을 것으로 예상하고 있습니다. * 실제 데이터 공개 시 다소 달라질 수 있음
Q. 전입신고만 하면 임대차 신고를 하지 않아도 되나요?
전입신고를 하는 경우 전입신고 시 임대차 계약서 또는 신고서를 제출하는 경우에만 별도 임대차 신고를 하지 않아도 됩니다.
Q. 현재 주택이 민간임대주택법에 따라 임대주택으로 등록되어 있어 임대주택법에 따른 신고를 하고 있는데도 별도의 임대차 신고를 해야 하나요?
「공공주택 특별법」또는 「민간임대주택 특별법」에 따른 임대사업자가 각 법에 따른 임대차 계약 신고 등을 이행한 경우 거래신고법에 따른 별도 임대차 신고는 하지 않아도 됩니다.
Q. 임대차 신고시 계약서 원본을 제출하지 못하고 신고서만 제출하는 경우에는 확정일자 부여 의제 처리가 되지 않나요?
임대차 신고 시 확정일자 부여 의제 처리를 위해서는 종전의 확정일자 부여 업무와 일관성을 고려하여 계약서가 제출 되어야 합니다. 따라서 임대차 신고서만 제출되는 경우에는 확정일자 부여 의제 처리가 되지 않고 필요 시 별도의 확정일자 부여 신청을 해야 합니다.
Q. 방문신고 시 임대차계약서를 제출하면서 '확정일자 미부여'를 요청하면 어떻게 해야하나요?
임대차 계약서를 제출하면 무조건 '확정일자 부여'가 됩니다. 만약 민원인이 '확정일자 미부여'를 요청한다면 임대차 계약서 대신 [임대차신고서]를 작성하여 제출하여야 합니다. 이 때 계약 당사자(임대인/임차인)의 서명 또는 날인이 된 임대차 신고서여야 합니다. [근거 조항 : 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의5 제3항]
제8회 전국동시지방선거 [6.1 지방선거] 선거안내, 사전투표(관내선거인, 관외선거인), 거소투표
제8회 전국동시지방선거 [6.1 지방선거] 선거안내, 사전투표(관내선거인, 관외선거인), 거소투표
선거안내 투표일 : 2022.06.01.(수) 법정공휴일 투표시간 : 오전 6시 ~ 오후 6시 (코로나19 확진 유권자는 방역지침에 따라 투표시간이 변경될 수 있음) 투표장소 : 지정된 내 투표소 선거권 : 선거
whylaw.tistory.com
* 잘못된 정보가 있을 때에는 제보 부탁드립니다. 꾸준히 발전하는 SOLMON Lab.이 되겠습니다.
* 글이 조금이나마 도움이 되셨다면 공감과 격려의 댓글 , 구독 부탁드립니다~
SOLMON Lab.
SOLMON Lab.
법률 정보와 주식 분석 (기업가치투자) 연구소
whylaw.tistory.com
댓글